Stort ansvar för dig som fastighetsägare

Att vara en fastighetsägare innebär att man också ska se till att de hyresgäster man har får de bästa möjliga förutsättningarna och där farmförallt hälsa, miljö och säkerhet inte får äventyras. Många verkar förknippa ett ägande av fastigheter med lättförtjänta pengar; man köper en fastighet, man renoverar lite, man höjer hyrorna och så får man hela tiden och löpande in pengar. Riktigt så fungerar det inte och tror man det – ja, då är man ute på hal is och har missuppfattat vad det hela handlar om. Vi skulle vilja jämföra ett fastighetsägande med att driva ett företag (något som ligger närmare sanningen än vad man tro; troligt är att du som fastighetsägare driver detta i formen av ett aktiebolag – med fördelen att du genom den ägandeformen slipper betala  lagfartsavgiften vid byte av ägare) och där du själv är den som har det övergripande ansvaret för hur stora inkomsterna blir.

 

Det här innebär att du har ett stort ansvar i att den dagliga skötseln av fastigheten fungerar. Som boende så förväntar du sig att exempelvis sophämtning, snöröjning, sotning, takskottning, trappstädning och andra delar fungerar på ett bra sätt och det är också ett axplock av vad som ligger på ditt bord. Vi nämnde att du själv kan påverka hur höga inkomsterna blir och med detta så menar vi inte att du ska sätta dig och fundera kring hur mycket du kan höja hyrorna med.

Nej, vi menar detta i samband med underhåll och investeringar i din fastighet som i slutändan kan generera mycket pengar – dock till en, i många fall, hög initial kostnad. Vad menar vi här? Vi radar upp några sådana exempel innan vi fortsätter:

 

  • Byte från olja till pellets eller värmepump. Många fastigheter värms idag upp med olja; något som är väldigt dyrt – och i många fall dessutom farligt (detta sett till brandrisken). Oljepriset i världen är nyckfullt och det är sällan något som ligger på en lägre nivå över en längre tid. Att som fastighetsägare byta uppvärmningssystem kostar några kronor – men det handlar definitivt om välinvesterade pengar.

 

Här måste vi även passa på att slå ett slag för värmepump och detta egentligen oavsett vilken typ av energibrunn man har. Jordvärme, sjövärme, bergvärme eller frånluft är av akademiskt betydelse; något vi säger helt med tanke på att en fastighetsvärmepump A) kommer att spara dig väldigt mycket pengar på sikt B) är säkra C) är oerhört utvecklade och går att styra via exempelvis appar eller genom en mer övergripande kontroll via exempelvis datorn.

Har du som fastighetsägare en värmepump så kan du också reglera temperaturen – ha kallare i ena delen av fastigheten och varmare i en annan – och du kan exempelvis under sommaren få så kallad komfortkyla till ett väldigt lågt pris. Gällande service och underhåll så är detta minimalt. Vi skulle säga att det här är den tydligaste investeringen du kan göra som fastighetsägare.

  • Byta taket och se över fönstren. Taket är en viktigt del i varje typ av hus och detta då det utgör det primära skyddet mot regn, mot snö, mot vind och mot solsken – kort sagt; allt som kommer från vår natur. Taket är därför också ett område där man bör fästa tt stort fokus. I och med att det hela tiden skyddar mot naturliga attacker så blir det också ett stort slitage och det här rä något som kan påverka ekonomisk.

 

Ett tak som är otätt låter varm luft komma ut från insidan av huset och samtidigt så släpps kall luft in utifrån – en ohållbar ekvation som gör att du som fastighetsägare bör agera så snart som möjligt. Genom att hålla ditt tak i gott skick så ger du dig själv möjlighet till att spara kostnader rent energimässigt och dels så gör du även det uppenbara: du minimerar riskerna för vattenskador och du äventyrar heller inte dina hyresgästers hälsa.

 

Fönstren å sin sida är en annan typ av ficktjuv för dig som fastighetsägare och även dessa bör du se över. Här kan vi faktiskt – tvärtemot gängse uppfattning – säga att plastfönster har stora fördelar och att sådana både är billigare och bättre för miljön (i och med tillverkningsprocessen samt det minimala underhållet). Ett alternativ väl värt att se över.

 

  • Stammarna: att taket, fasaden och – i viss mån – grunden är områden som du okulärt kan bedöma skicket på och vidta åtgärder utifrån vad du ser är något som underlättar. Ser du att taket inte håller måttet – ja, då kan du utifrån denna information börja planera kring reparationer eller för ett byte. Dessa områden ger en naturlig information som i sin tur ger dig en bättre framförhållning. Värre är det med saker du inte kan upptäcka med blotta ögat, men som även de med jämna mellanrum går sönder.

 

Stammarna är ett typiskt sådant område och i synnerhet så gäller det stammarna för vatten. Här menas alltså rör- och ledningar som löper på insidan av huskroppen och som man måste vara ytterst vaksam på. Går dessa sönder så kommer det att kosta mycket pengar och där kan vi rekommendera att man anlitar en VVS-firma för en noggrann undersökning (något som sker genom att man för in slangar med kameror på och där man således – i realtid och via dataskärmen – kan följa händelseförloppet). Skulle rören och ledningarna hålla ett sämre skick än förväntat så måste man agera så snart som möjligt. Detta genom att antingen genomföra ett omfattande stambyte (man byter ut stammarna genom att gå i genom väggen i badrummet i varje lägenhet; ett projekt som tar tid, som är dyrt och som förändrar levnadsstandarden till det sämre) eller där man genomför en så kallad relining.

 

Det senare är billigare och medför inte lika stor omställning. Detta då man reparerar de befintliga stammarna genom att spruta in ”plast” och därmed få nya rör inuti de befintliga. Här ska vi tillägga att det mer omfattande stambytet de facto kan vara nödvändigt att genomföra, även om alternativet relining låter väldigt mycket bättre så ska det snarare ses som ett komplement än en fullvärdig ersättare. Ungefär var trettionde år så brukar man säga att en fastighets stammar bör bytas ut.

 

  • Tvättmaskiner/vitvaror. En tvättstuga med äldre maskiner må låta bra sett till att nya obönhörligt kostar mycket pengar att köpa in. Men – hur fungerar egentligen äldre modeller? Jo, de drar extremt mycket energi och det påverkar i slutändan dig. Detsamma gäller naturligtvis vitvaror där skillnaden i energiförbrukning mellan en gammal kyl och en kyl av nyare modell är enorm. Vi skulle inte säga att det är en investering att reparera gamla maskiner – vi skulle snarare säga att det är en ren utgift där du gör dig själv en riktig björntjänst.

 

  • Maximera. Att använda sin fantasi är väsentligt för en fastighetsägare. Kan det finnas något utrymme i fastigheten som går att bygga om och renovera? Finns det möjlighet att exempelvis anlita en snickare för att förvandla en större lägenhet till två stycken mindre och därmed få in mer pengar? Tänker man utanför boxen – utan att det går ut över hyresgästernas bekvämlighet – så har man goda möjligheter att bli mer lönsam.

 

Samtliga dessa punkter tycker vi har några gemensamma nämnare och den absolut största är framförhållning. Kan man lägga sig i framkant och förutse vissa utgifter, göra investeringar och agera innan någonting händer – ja, då kommer man också att bli lönsam och en väldigt omtyckt fastighetsägare. I denna framförhållning ligger ett nyckelord och detta i form av egenkontroll.

Fastighetsägande- en guide

Här kan du läsa det mesta om fastighetsägande och vilka problem och möjlgheter det innebär att vara en fastighetsägare. Vad gör en fastighetsförvaltare? Behöver du en teknisk förvaltare som är ansvarig för allt underhåll? 

Här finns även lite fakta om energiförsörjning.  Kan du utnyttja bergvärme så sparar du mycket pengar på detta upp till 80%. Då slippper du tänka på variationer i oljepriset.

Till sist finner du tips för vad en checklista för fastighetsförvaltning bör innehålla.