Blogg

Att tänka på vid fastighetsförvaltning

17 okt 2017

Funderar du på att ge dig in i fastighetsbranschen? Att äga en fastighet i Stockholm innebär förvaltandet av ett objekt med mycket högt värde. Det innebär också, och kanske framför allt, ett stort ansvar gentemot dina hyresgäster. Är du ny inom fastighetsbranschen har du kanske funderat länge på vad det innebär att äga och förvalta en fastighet. Det som lockar mest är kanske möjligheten att se dina investeringar växa, att spela dina kort väl och kanske i framtiden kunna investera i fler fastigheter. Det är ingen slump att datorspel som Sim City och Civilisation blivit så populära och inflytelserika, vi människor drivs av ett behov av att vårda och få saker att växa, det gäller såväl i trädgården som i affärslivet.

Men för att du ska kunna skörda frukterna av fastighetsägande krävs att du lägger stor vikt vid förvaltandet av dina egendomar. Att se till att människor trivs i fastigheten där de bor, att allt är helt och rent och att de känner att de har en bra relation till dig, deras hyresvärd. En bra fastighetsägare intresserar sig för både de etiska, praktiska och ekonomiska aspekterna av fastighetsförvaltning.

Praktisk skötsel

Det praktiska, tekniska arbetet inom fastighetsförvaltning innefattar inspektion och underhåll av fastigheten. Till fastigheten hör inte bara själva bostadshuset utan även tillhörande förråd och andra byggnader, eventuella parkeringsplatser samt gårdar och grönområden inklusive träd, rabatter och annan växtlighet. Regelbundet brandskyddsarbete och besiktning av balkonger, hissar och trapphus är några exempel på det förebyggande arbete som ingår. Till det kommer åtgärdande av uppkomna problem som vattenläckor, sprickor i fasaden, krossade fönsterrutor, skador åsamkade av inbrott, klottersanering osv. Många fastighetsägare väljer att lägga ut denna del av arbetet på entreprenad till en fastighetsförvaltare som ser till att tillhandahålla personal för dessa ändamål.

Ekonomi

Ekonomi handlar om att löpande se till att saker hamnar på rätt plats så att de kan redovisas korrekt, samt att se framåt och planera för framtida utgifter. När det kommer till fastighetsägande handlar det om att balansera hyresintäkter och bidrag mot skatter och kostnader för underhåll och skötsel av fastigheten, samt planera för hyreshöjningar inför eller efter renoveringar och andra förbättringsarbeten. En annan viktig aspekt är att ha rätt försäkringar mot skador, både på person och egendom. Till allt detta krävs en noggrann bokföring som sköts dagligen, en tydlig budget för kommande verksamhetsår, samt årsredovisning och bokslut. Även här kan en utomstående fastighetsförvaltare vara behjälplig om du behöver tid till annat.

Relationen med hyresgästerna

Är man en värd som värdesätter underhåll och skötsel av fastigheten och har en god framförhållning  och god kommunikation är mycket vunnet i relationen till hyresgästerna. En god värd informerar ständigt om vad som är på gång, till exempel eventuella nya hyresgäster eller planerade underhållsarbeten. Det är viktigt att man är lyhörd för klagomål och bemöter dem med respekt, och också viktigt att man kan hantera konflikter som uppstår mellan hyresgäster, till exempel en granne som ofta drar på sig klagomål. Visar du att du är intresserad av dina hyresgästers bostadssituation och är kontinuerligt engagerad i frågor som rör dem så kommer du att fortsätta ha nöjda hyresgäster. Om du känner att det här är något som du inte har tid med så bör du absolut överväga att lägga ut även denna del av fastighetsomsorgen till en utomstående förvaltare.

Fastighetsförvaltare i Stockholm kan ofta erbjuda helhetslösningar till fastighetsägare där allt ovanstående och mer därtill ingår. Viktigt att komma ihåg är att alla aspekter av fastighetsförvaltande kräver daglig tillsyn, och har du många fastigheter eller mycket annat på ditt bord kan det var klokt att se sig om efter hjälp med att sköta det.

 

Omvandla hyresfastigheten till bostadsrätter

6 okt 2017

Det har blivit allt vanligare att de som hyr sin bostad önskar köpa den. Marknadens låga räntor ger attraktiva lån och det lönar sig nästan alltid att köpa som ett skydd mot stigande hyror.

 

Äger du själv din bostad betalar du i regel mindre och mindre för varje år. Om du passar på att amortera extra nu när räntorna är låga kan du delvis skydda dig mot att räntorna stiger senare.

 

 

Att äga sin egen bostad ger även rätt till förmånliga skatteavdrag - inte enbart direkt på lånekostnaderna utan även i form av ROT-avdrag när du vill renovera. Kort sagt, det finns många fördelar med en bostadsrätt gentemot en hyresrätt.

 

Så hur går man tillväga för att omvandla sin bostad från en hyresrätt till en bostadsrätt? Tips nummer ett är att höra efter bland grannarna om det finns fler som är intresserade av denna lösning. Det är i regel enklare att omvandla en hel fastighet till bostadsrätter än att dela upp det så att vissa lägenheter är bostadsrätter och andra förblir hyresrätter, även om det går.

 

Efter att intresset har kontrollerats rekommenderas att ni tar kontakt med en mäklare Östermalm eller den del där ni bor i Stockholm för att få mer information om hur processen går till. En bra mäklare kan hjälpa er med att räkna fram hur mycket bostäderna är värda och att ta fram ett anbud som kan presenteras för hyresvärden. Det kan dock behövas vissa förhandlingar då ju hyresvärden går miste om framtida vinster.

 

När förslaget väl har godkänts kan ni gå vidare med nästa steg som är att kontakta en bank för att få information om hur lån kan beviljas. Det brukar i regel gå enkelt då de boende vanligtvis har betalat med i hyra (och ju redan har bevisat att de klarar den ekonomiska belastningen) än vad de kommer att betala i ränta och amorteringar på sina lån.

 

Mäklaren eller banken kan även förmedla de juridiska kontakter som behövs för att grunda en bostadsrättsförening. En sådan är obligatorisk för att ni ska kunna köpa era bostäder.

 

När processen väl är färdig är du ägare till din egen lägenhet och har förhoppningsvis fått en markant bättre boendeekonomi på köpet. Lycka till!

Säkrare gemensamma utrymmen i fastigheten

28 sep 2017

På både större och mindre orter i landet rapporterar många fastighetsägare om problem med säkerheten i garage och gemensamma utrymmen. Det handlar främst om stölder, inbrott och vandalisering, men även om att obehöriga uppehåller sig i byggnaderna nattetid för att söka skydd.

Det är tråkigt att utvecklingen har gått åt det hållet, men som fastighetsägare måste man göra något för att säkra byggnaderna för dem som bor eller bedriver verksamhet där.

Informera de boende och andra hyresgäster

Steg ett för att höja säkerheten är alltid att informera de som bor eller arbetar i byggnaden. Genom att göra dem uppmärksamma på problemet kan de hjälpa till att kontrollera vilka som rör sig i byggnaden.

Det är alltid okej att fråga vem någon är om man känner sig osäker på om personen hör hemma i byggnaden. Om den man frågar inte kan svara på vad personen gör i huset bör man ringa till fastighetens vaktbolag eller polisen. Gemensamma möten eller någon form av träff där man får lära känna de andra som bor i fastigheten kan hjälpa till för att man ska få bättre koll på vem som är vem. Just anonymiteten är ofta en faktor som sätter käppar i hjulen.

Säkra garage, källare och vindsförråd

Störst problem brukar det vara med gemensamma utrymmen såsom garage, källare och vindsförråd. Framför allt förrådsutrymmen är lätta att missa då man sällan passerar där varje dag.

Som fastighetsägare kan du installera individuella koder eller kodade nycklar för att se vem som har passerat en viss dörr vid en viss tid. Var dock noga med att kolla vad som är lagligt i form av sparad information. Du måste ha tillstånd för att få sätta upp säkerhetskameror och för att spara data om in- och utpassering.


I garaget kan en individuell fjärrkontroll för varje person som har en garageplats vara lösningen för att spåra rörelser och försäkra att ingen obehörig tar sig in i garaget. Be även de boende att vara uppmärksamma så att ingen smiter in när de kör in sin bil i garaget.

Marksanering – vems ansvar?

22 sep 2017

Att det finns mycket miljöfarliga ämnen i svenska marker är känt sedan länge. Industrier och annan miljöfarlig verksamhet såsom tvätterier med kemikalier och gruvdrift har lämnat en stor mängd gifter i jorden och på sjöbottnar. Naturvårdsverket har i en nyligen genomförd inventering identifierat ungefär 1000 platser där marken bedöms tillhöra riskklass 1, vilket innebär allvarlig fara för människor. Inom de fyra riskklasser Naturvårdsverket satt upp finns knappt 24000 områden. 8000 av dessa bedöms vara i stort behov av marksanering. Åtgärdsarbetet för att sanera är inlett, men det går långsamt och kommer att ta lång tid. Fler aktörer inom marksanering är önskvärt, men branschen är ung och än så länge relativt okänd. Dessutom kräver det stor kunskap inom en mängd områden för att bedriva marksanering.

Utsläpp förr och nu

Men vems ansvar är det egentligen att se till att förorenad mark blir sanerad? Grundregeln är att den som bedrivit miljöfarlig verksamhet vid en plats är ansvarig för eventuella gifter som släppts ut, dock gäller det bara aktivitet som bedrivits efter 30 juni 1969, då Sveriges första miljölagstiftning trädde i kraft. Utsläpp och föroreningar som skett före detta datum ligger på statens ansvar att sanera, och det är mycket mark. Staten åtgärdar de mest akuta områden i riskklass 1 och 2, men övrig mark ligger orörd och får ej bebyggas. Den som förvärvat förorenad mark efter 1998 övertar ansvaret för  saneringen, det ligger alltså på köparens ansvar att undersöka marken man avser att förvärva.

Tar tid att utreda

Att utreda vem som har ansvaret för marksanering kan vara en lång och snårig administrativ process, ofta har flera aktörer varit verksamma vid samma plats och då gäller det att noggrant reda ut under vilka tidsperioder det gällde samt vilka miljöfarliga ämnen som läckt ut i markerna. Finns dessutom en ny köpare med i bilden som rimligtvis borde känt till problemen med gifterna är också denne medansvarig. Det handlar alltså om att få alla aktörer att solidariskt dela på de uppkomna kostnaderna.

Den som vill bebygga förorenad mark, exempelvis kommunen, har automatiskt ansvaret för att marksanera. Bidrag kan sökas för marksanering av Naturvårdsverket. Vill du bygga på förorenad mark i egenskap av entreprenör bör du i god tid kontakta berörda instanser som kommunen, Naturvårdsverket och även kontakta en marksaneringsfirma som kan göra en bedömning av situationen och presentera ett kostnadsförslag på marksaneringen. En marksaneringsfirma behärskar de olika tekniker som finns inom sanering och använder sig av den bästa metoden för just den berörda marken. Man genomför processen i samråd med Naturvårdsverket och andra berörda instanser för att se till att processen sköts på det mest miljövänliga och kostnadseffektiva sättet.

På din kommuns hemsida och på Naturvårdsverket kan du läsa mer om de olika områden som identifierats som i behov av marksanering. Där kan du även läsa mer om vilka saneringsarbeten som utförts och vilka som planeras.

Här kan du läsa mer om marksanering: http://www.marksanering.nu/.

Då kan du behöva skicka rekommenderat brev

21 sep 2017

Anledningen till att många skickar ett rekommenderat brev är att man kan försäkra sig om att brevet når den man vill. Detta eftersom det endast kan hämtas ut genom att mottagaren visar upp sin legitimation. Således är ett rekommenderat brev något att föredra när det är viktiga handlingar som skickas.

Så när behöver man egentligen skicka ett rekommenderat brev? Nedan tar vi upp exempel så som vid felanspråk, kanske vid dolda fel i hus, eller viktiga mindre föremål i allmänhet. Se dock till att Posten garanterar värdet på det du skickar – annars kan du gå miste om pengar om felet tappas bort på vägen.

Felanspråk

Är du i en situation där det är möjligt att det hela kan drivas vidare i domstol, är rekommenderat brev att föredra. Ett exempel på det är om du har hitta dolda fel i ett hus du har köpt. Dolda fel i hus är något som, om du uppfyllt din undersökningsplikt, ska betalas av säljaren. Om du har skickat ett korrekt rekommenderat brev med felanspråk, redovisning för när de dolda felen i huset upptäcktes och kostnad för reparationer, underlättar du för dig ifall säljaren skulle hålla sig undan.

Det är tyvärr inte helt ovanligt att säljaren håller sig undan vid sådana här tillfällen. Det här gäller givetvis inte bara dolda fel i hus, utan kan även appliceras på andra situationer där någon ska avkrävas ersättning.

Viktiga mindre föremål

Behöver du posta mindre, men viktiga, föremål kan ett rekommenderat brev vara det som behövs. Till exempel kanske du har hamnat i en tvist med en hyresvärd och behöver skicka nycklar, samt se till att de verkligen hämtas ut?

Det behöver givetvis inte bara handla om tvister. Ett USB-minne med viktig information kan vara skäl nog att skicka rekommenderat. Kort sagt handlar det om att du ska veta med säkerhet att brevet kommer fram till den person det är ämnat. Detta oavsett om det gäller felanspråk vid dolda fel i hus eller en USB-sticka med viktig information.

Se till att Posten garanterar värdet

Ska du skicka ett dyrt föremål via rekommenderat brev gäller det att se till att posten garanterar värdet. Om du till exempel skulle skicka en mobiltelefon med ett värde på 1000 kronor med ett REK 500, skulle du bara ersättas med 500 kronor om något går fel med brevet.

Många har råkat ut just för detta och har i samband med det ofta beklagat sig över dålig information hos posten. Således är det bra att känna till detta på förhand, för visst kan det vara så att du inte får den informationen på plats. Samtidigt är det väldigt få rekommenderade brev som försvinner, men givetvis finns det alltid en risk – oavsett hur liten den är. Är det något ovärderligt som du inte kan göra en kopia på, kan det vara bättre att lämna över den i person än att skicka föremålet i ett rekommenderat brev.

 

En hiss i fastigheten en vinst för alla

23 aug 2017

Sverige är på många sätt ett väldigt modernt land, inte minst på det tekniska området. Datoranvändandet, bredbandsuppkopplingar, sociala medier – svenskarna är ofta nyfikna och öppna på nya saker och gillar att se på sig själva som framåtskridande. Att elbilen är på stark frammarsch är ett annat exempel. Även i fastigheter är idag stora delar av funktionerna -  lås, ventilation, VVS med mera – datorstyrda.

Hissen ett stort undantag

Ett stort undantag finns – hissarna. Ingen supermodern uppfinning, men ändå är det frapperande hur pass många fastigheter i Sverige som saknar hiss. Uppskattningsvis finns det idag så många som 75 000 trapphus runt om i landet som helt saknar hiss. Att installera en hiss i trapphuset i flerbostadshus. Givetvis är det en stor fördel för barnfamiljer, som slipper släpa tunga barnvagnar uppför trapporna, men det är dessutom också en nödvändighet för personer med nedsatt rörelseförmåga eller andra funktionshinder. För att inte tala om äldre personer som vill bo hemma utan att vara i stort behov av hemtjänst eller flytta till ett äldreboende. Bortsett från de rent praktiska fördelarna påverkar dessutom en hiss värdet och attraktiviteten för bostaden – på ett positivt sätt. Mer om det nedan.

Sveriges befolkning blir allt äldre

Sverige har en alltmer åldrande befolkning. Eftersom omsorgen idag allt mer fokuserar på hemvård så bor allt fler kvar i sina lägenheter. I dag bor skrämmande nog så pass många som mer än hälften av alla personer som är 80 år eller äldre i bostäder med bristfällig tillgänglighet. Detta leder till stora problem, för den äldre personen själv, hemtjänsten och de anhöriga, som får slita hårt för att ge sin äldre anhöriga ett drägligt och innehållsrikt liv.

Hiss höjer värdet på fastigheten

Att installera en hiss i en fastighet gynnar dock inte bara de boende utan ger även en värdehöjning på lång sikt. Lägenheterna blir lättare att nå och attraktivare och man får dessutom större möjligheter att utnyttja fastighetens alla utrymmen till fullo. Hissen är ofta det första som boende, hyresgäster, kunder eller tillfälliga besökare ser när de går in i en byggnad. Att mötas av en snyggt designad och väl fungerande hiss höjer det sammantagna intrycket av fastigheten och höjer dess värde i slutändan. En hiss i fastigheten är en vinst för alla.

Det finns i dag en mängd kvalitativa lösningar när det handlar om att installera hissar i hisslösa hus. Faktum är att det går att installera en hiss i de allra flesta trapphus. Vilken lösning som passar bäst beror på byggnadens specifika förutsättningar.

Ska du bygga i Stockholm? Hyr maskiner

19 jul 2017

Den som i dagsläget renoverar sin lägenhet i Stockholm och därefter lägger ut den till försäljning har väldigt goda möjligheter att göra detta med en extremt stor vinst.

Naturligtvis ska man först och främst se dessa projekt ur det viktigaste perspektivet – att man får ett trevligare hem och en trevligare bostad genom att renovera och bygga om – men man kan i Stockholm inte bortse från den ekonomiska faktorn som finns vid en eventuell försäljning. Men; hur ser det ut vid en renovering och är inte en sådan väldigt dyr – kommer det inte att kosta mer än det smakar att bygga exempelvis ett uterum på sin gård i Stockholm?

Jo, naturligtvis så kommer ett sådant projekt att kosta pengar – men det behöver faktiskt inte innebära någon gigantiskt summa. Dels så har vi som förklaring till detta det faktum att man i dagsläget kan använda sig av rot-avdraget och således kan dra av 30% av arbetskostnaden för allt arbete som krävs på deklarationen och därefter få summan tillbaka på sin skatt.

Här kommer kostnaden dock fortfarande att vara relativt hög – åtminstone om man jämför med att på egen hand sköta om allting; förutsatt att man kan det förstås. Det vi kan säga gällande detta är följande: du kan förmodligen mer än vad du tror och tar du dig bara tid så kommer du också att lyckas med de renoveringsprojekt eller tillbyggnader du alltid drömt om.

Maskiner då – krävs det inte en massa olika verktyg och maskiner för att renovera och bygga nytt och kommer det inte att innebära en hög kostnad att köpa dessa? Jo, att köpa dessa maskiner är oerhört dyrt – men det finns ingenting som säger att du måste göra det; det går nämligen alldeles utmärkt att vända sig till ett företag inom maskinuthyrning i Stockholm och istället – för en ringa summa – hyra exakt de verktyg och de maskiner som krävs.

Maskinuthyrning och företag inom den branschen i Stockholm kan dessutom ge dig de råd du behöver samt de instruktioner som visar hur allting fungerar. Som vi sa; du kan förmodligen mer än vad du tror och allt som behövs är rätt maskiner, verktyg samt kunskapen kring hur du hanterar dessa korrekt – vänder du dig till ett företag inom maskinuthyrning i Stockholm så får du allt detta på en gång.

Maskinuthyrning eller professionell hjälp i Stockholm?

Dock; man ska naturligtvis utgår från sig själv och vara ärlig. Saknar man helt kunskap och händighet så bör man nog avstå från att genomföra den renovering eller den tillbyggnad man planerat på egen hand – istället för ett företag inom maskinuthyrning bör man således besöka professionella yrkesmän inom respektive gebit och betala lite extra för dessa.

Det är alltid bättre att betala för ren kvalitet och i vissa lägen ställa stoltheten åt sidan för en stund. Känner man att man klarar det dock – ja, då finns maskinuthyrning att använda sig av i Stockholm

OVK besiktning säkrar miljön

13 jul 2017

Väldigt många fastigheter höll en väldigt låg standard gällande sin ventilation förr om åren, så låg att regeringen satte ner foten i frågan och 1991 beslutade att en uppryckning var nödvändig. Här föddes OVK besiktning och det är efter detta obligatorisk för en fastighetsägare att inom en given tidpunkt genomföra en sådan för att säkerställa att ventilationen är tillfredsställande – oavsett hur stor fastigheten är eller var den ligger. OVK besiktning betyder obligatorisk ventilationskontroll och har visat sig fungera betydligt bättre än vad som var fallet innan detta infördes.

Kort sagt, sedan OVK besiktning infördes så har man satt en allt större press på hus- och fastighetsägare över hela Sverige att leverera en tillfredsställande miljö gällande ventilationen för de som bor, går i skola, besöker eller jobbar i den lokal som de tillhandahåller. Alla vet vilka följder som kan komma av en dålig ventilation i form av sjukdomar – astma och allergier – och koncentrations- och sömnsvårigheter. OVK besiktning var en absolut nödvändig lag som vi alla tjänat på.

Vem genomför en OVK besiktning?

För att få göra en OVK besiktning så krävs det att man har behörighet och ett certifikat som bevis på detta. Det finns två stycken olika grader – normal och kvalificerad – och dessa förkortas N och K och vad man får göra är något som avgörs av vilken sorts ventilations som finns i den byggnad där denna OVK besiktning ska äga rum. Om vi nedan radar upp några områden där en normal – N – besiktningsman får operera och har behörighet så ser det om enligt följande:

  • Förskolor, skolor och vårdlokaler där S, F och FX-ventilation finns installerad och tidsspannet för när en OVK besiktning ska äga rum i dessa tyder av byggnader och fastigheter är vart tredje år.

I andra byggnader där en OVK besiktning ska göras med där en kvalificerad – K – besiktningsman måste anlitas är följande:

  • Förskolor, skolor och vårdlokaler där FT och FTX-ventilation finns.
  • Flerbostadshus och kontorsbyggnader med FT och FTX-ventilation är installerad. Tidsspannet mellan en OVK bsiktning är i dessa fall tre år.
  • Ovanstående hus och byggnader med F, FX och S-ventilation behöver ha en OVK besikning genomförd var sjätte år.

Där har vi således de premisser som gäller vid en OVK besiktning. Som minst så handlar det om att man vart tredje år måste genomföra en sådan och att en behörig besiktningsman ska vara den som godkänner om det finns en God Bebyggd Miljö – något som han kommer fram till genom att upprätta och följa ett OVK protokoll.

Det här gör att besiktningsmannens jobb blir enklare att förstå och det skrivs i två stycken exemplar – ett skickas till Byggnadsnämnden i den kommun där fastigheten ligger och ett skickas till ägaren av denna. Skulle en OVK besiktning visa att det finns brister och att en God Inomhusmiljö inte finns så har ägaren till fastigheten sex månader på sig att åtgärda dessa innan hen drabbas av tuffare reprimander.

Spara in pengar på bostadsrättsföreningens fastighetsskötsel

28 apr 2017

Alla i en bostadsrättsförening bör ha ett intresse i att spara pengar åt föreningen. Minskade utgifter gör nämligen att både du och de andra boende i fastigheten kan få en sänkt månadsavgift. Många skulle nog bli förvånade över hur mycket man kan spara. Dock kräver det att de som bor i fastigheten också är beredda att lägga ner lite jobb, till exempel genom att sköta delar av föreningens fastighetsskötsel.

Bor du i en stor fastighet i exempelvis Stockholm, kan det kännas svårare att få igenom dessa förändringar. Bor man i en mindre förening lite utanför en storstad som Stockholm, är det förmodligen lättare att få med sig alla i föreningen. Oavsett hur stor föreningen är finns det dock nästan alltid något man kan göra för att spara in pengar.

Känn till medlemmarnas färdigheter

Om så många medlemmar som möjligt utför så många nödvändiga sysslor som möjligt – ja, då kan det sparas in rejält med pengar till föreningen. Som nämnt ovan kan det här bli svårt att organisera ordentligt om man bor i en större fastighet i till exempel Stockholm eller Göteborg. Förmodligen är det här enklare att lösa i praktiken ju färre medlemmar som finns i föreningen.

Något som är grundläggande för att det här ska gå att genomföra är att styrelsen känner till sina medlemmar och vilka förmågor de har. Någon kanske är väldigt duktig med växter, medan någon annan med enskild firma kan tänka sig att skotta snö för en billigare peng än vad en firma hade tagit.

Kanske finns det dessutom någon frivillig som kan tänka sig att sköta om växter och annat. I sådana fall kan den här personen få lite pengar från föreningen för att köpa in de trädgårdsredskap och verktyg som behövs för att skötseln ska kunna utföras. Förmodligen behövs några fler frivilliga. Detta beror helt på hur stort fastighetens område är och hur många ni är i föreningen. 

Annars – försök att pressa priserna på firman som sköter er fastighetsskötsel

Anlitandet av fastighetsskötsel i Stockholm kan kosta ganska mycket. Kan man förhandla med firman man anlitar, kan det bli en hel del pengar som sparas i slutändan. Bor du i en storstad (Stockholm eller Göteborg t.ex.), kan du dra nytta av den hårda konkurrensen. Hör med flera olika firmor som utför fastighetsskötsel och ställ sedan deras offerter mot varandra. På så vis kan du se vilket erbjudande som är det bästa och som du även bör spara mest pengar på.

Tänk dock på att inte vara allt för ekonomisk. När det kommer till fastighetsskötsel är det viktigt med kvalitet på utförandet. Det gäller även att försöka ta hänsyn till vad som skulle uppskattas i föreningen. Hur mycket billigare blir månadsavgiften? Behöver du kompromissa med kvaliteten något på fastighetsskötseln? I sådana fall, är det värt det?

Kort om OVK-besiktning

12 apr 2017

OVK besiktning innebär att utbildad personal genomför undersökningar av befintligt ventilationssystem. Detta ska enligt lag ske regelbundet i vissa byggnader för att minska risken för framtida skador och dålig ventilation.

Hur länge har OVK funnits som krav?

Efter att flera aktörer slagit larm om undermålig luftmiljö i offentliga lokaler (samt vissa privata lokaler) valde regeringen att agera. Genom att införa en obligatorisk kontroll av ventilationen kan delar av eller hela byggnader stängas omgående om allt för stora problem skulle visas under OVK besiktningen. Året 1991 infördes reglerna kring OVK.

Vem har ansvaret att utföra OVK?

Det är alltid den person (fysisk eller juridisk) som äger en byggnad som har krav på sig att se till att utföra en OVK besiktning. Det krävs då att en certifierad kontrollant utför detta arbete och att det sker inom det tidsspann som man har på sig att utföra arbetet. Efter att arbetet är utfört ska fastighetsägaren få protokoll som visar på vad som undersökts och eventuella briser som bör åtgärdas. Man får även ett intyg som bevisar att undersökning skett. Detta förväntas sättas upp på ett synligt ställe.

Måste man åtgärda brister som framkommer?

I det fall som det i besiktningsprotokollet framkommer att det finns brister ska dessa åtgärdas inom 6 månader från att OVK besiktningen genomfördes. Hittar besiktningsmannen väldigt grova fel kan ventilationssystemet helt och hållet underkännas. I detta fall får besiktningsmannen sätta ett datum då felen ska vara åtgärdade.

Eftersom även byggnadsnämnden får en kopia på protokollet kan de följa upp ärendet och se om bristerna åtgärdas. Det är nämligen byggnadsnämnden som är tillsynsmyndigheten för OVK.

Skulle det visa sig att åtgärder inte skett kan byggnadsnämnden ge vite till fastighetsägaren.

Vad kontrolleras i en OVK besiktning?

Vilka krav som ska vara uppfyllda beror på när byggnaden byggdes. Det är nämligen de regler som var gällande det årtal som byggnaden togs i bruk som även ska efterföljas. Har man däremot renoverat ventilationssystemet i större utsträckning räknas detta som ”nybyggt” och därmed ska de lagar och regler efterföljas som var gällande när denna renovering genomfördes.

Det OVK besiktningen främst handlar om är därmed att säkerställa att ventilationen har en sådan nivå som krävs utifrån byggnadens struktur, funktion och ålder.

Hur ofta måste OVK genomföras?

Hur ofta som OVK besiktning måste genomföras beror på vad det är för slags byggnad. Är det exempelvis en vårdlokal, förskola eller skola så måste detta ske vart tredje år. Detsamma gäller för kontorsbyggnader samt flerbostadshus förutsatt att det är FT eller FTX-ventilation.

Har dessa kontorsbyggnader eller flerbostadshus F-, FX- eller S-ventilation krävs besiktning var sjätte år.

Är det ett En- eller Tvåbostadshus som har FX-, FT-, eller FTX-ventilation krävs ingen regelbunden undersökning. Det räcker då med att en OVK besiktning skett efter att ventilationen installerats.

Här kan du läsa mer om OVK-besiktning.

Ventilation – en FAQ

23 mar 2017

Att ha en god ventilation är viktigt. Inte bara för människorna som bor där, utan även för huset i sig. En vanlig konsekvens av dålig ventilation är att mögel bildas, vilket leder till skador på huset och hälsoeffekter på de boende. Ventilationen är något som måste fungera, helt enkelt.

Att fixa allvarliga fel med ventilationen är ofta svårt att göra på egen hand. I de flesta fall bör man anlita ett ventilationsföretag som kan göra en felsökning och kanske också en reparation. Handlar det dock om lättare brister, kanske ett ventilationsföretag inte behövs, utan det kan då kanske åtgärdas på egen hand.

Vad är självdragsventilation?

Förr i tiden byggdes i princip alla hus med självdragsventilation. Det här innebär att huset inte är helt tätt, så att luft strömmar in och ut av sig själv. Sprickor i fasaden och otäta golv möjliggjorde till exempel detta.

Talar vi om lite mer moderna byggnader, sitter det istället ventiler nära golven som gör att luften kan komma in. För att luften sedan ska kunna strömma ut igen, sitter det frånluftsventiler på väggarna. Dessa är ofta högt placerade. I vissa hus finns inte dessa, utan luften strömmar istället ut genom skorstenen. Det här är kanske vanligare att se i hus som är belägna på landet, snarare än i storstäder som Stockholm och Göteborg.

Är det vanligt att hus har dålig ventilation?

Bland vissa hus och fastigheter är det mer vanligt förekommande med dålig ventilation. Ett exempel på det är miljonprogrammen som byggdes under 60- och 70-talen i Stockholm och ett antal andra städer. I dag genomförs, inte minst i Stockholm, en hel del åtgärder för att råda bot på dessa problem. Vissa kommuner väljer dock att helt riva dessa hus, ofta på grund av att de är svåra att hyra ut. I städer som Stockholm, med rådande bostadsbrist, finns dock inte det problemet. I stället satsar Stockholms kommun på att rusta upp dem och höja levnadsstandarden för de boende, bland annat med hjälp av ventilationsföretag i Stockholm.

Vad kan jag göra själv?

Många tror att ett mekaniskt ventilationssystem bör installeras om ventilationen är lite dålig. Det här är dock inte alltid fallet. Det finns en rad andra åtgärder man kan vidta först, innan en installation av ett dylikt system skulle behöva göras.

Något som kan anses ganska självklart, men som ändå är lätt att missa, är att på ett grundläggande plan gå igenom de ventilationsdon som redan finns. Kanske är de stängda eller igensatta?

Något annat man som husägare kan göra är att se över köksfläkten. En bättre köksfläkt kan göra mycket för hur ventilationen upplevs. Även fläkten i badrummet bör ses över. Bestämmer du dig för att ändå installera ett mekaniskt system bör du känna till att det krävs ett ventilationsföretag för detta. Något annat som kan vara bra att känna till, är att arbetet i sådana fall omfattas av ROT-avdraget.

Lönar sig värmepumpar även för större fastigheter?

22 mar 2017

Du som äger en flerfamiljsfastighet är givetvis medveten om kostnader för drift och underhåll av värmesystem. Självklart har du möjlighet att ta ut ersättning i form av hyra, men det är ändå viktigt att tänka långsiktigt så att du har ett pålitligt och slitstarkt system som förser fastigheten med värme i många år framåt.

 

När värmesystemet behöver bytas ut innebär det stora investeringar, så det är viktigt att vara väl förberedd och ha en plan så att du kan avsätta de pengar som behövs redan några år i förväg.

 

Fjärrvärme levererad från kommunen är givetvis något som många fastighetsägare tycker om, då man enbart behöver tänka på distributionen av värmen i byggnaderna. Men det är inte möjligt att få fjärrvärme på alla platser i landet. Här har man länge varit beroende av oljeeldning eller möjligen pellets för att få en effektiv värmeförsörjning till de boende. Eluppvärmning förekommer delvis, men det är sällan omtyckt på grund av de stora ökningar av elpriset som vi har sett de senaste åren.

 

Det finns dock ett alternativ till som få ägare av större fastigheter tänker på och det är faktiskt en värmepump. Många har föreställningen att värmepumpar endast finns i mindre format och att de aldrig skulle klara av kapaciteten som behövs för en större fastighet. Det är rätt och slätt fel. Idag finns det högeffektiva pumpar med kapacitet på upp till 80 kW per styck. Har du en fastighet som behöver mer kan du alltså koppla in flera pumpar i serie, då det exempelvis är möjligt att borra flera hål i berggrunden eller lägga ut flera markslingor, beroende på hur tomtmarken är beskaffad.

 

En ytterligare fördelar med värmepumpar är att de nyare modellerna har en mycket bra energiklassning (ofta A+++),  något som är mycket viktigt med tanke på de nya kraven på energiklassificering och sänkt förbrukning. En värmepump tillsammans med eventuell tilläggsisolering kan alltså hjälpa dig som fastighetsägare att både sänka energiförbrukningen, kostnaderna och din miljöpåverkan.

 

Vill du veta mer? Ta kontakt med en representant för värmepumpar i Stockholm redan idag så får du information om de produkter och lösningar som finns på marknaden.

Överväg att genomföra en relining

19 mar 2017

Som husägare så är man – eller blir snabbt varse – om att det hela tiden kostar pengar att äga ett hus och att det mesta kommer att gå till underhåll. Det vill säga; allting har en begränsad livslängd och som husägare så står man också på gena ben och får själv vara den som betalar. Något som kan komma som en chock för många som kanske inte räknat med att man måste bygga upp en bra budget för att täcka de kostnader som dyker upp.

Här kan man direkt säga att de husägare som intar en sund planering är de som kommer absolut billigast undan. Med detta menar vi att man kanske ser över sitt hus och speciellt de områden som kommer att kosta pengar att reparera. Att låta en dräneringsexpert och en takläggare årligen titta till tak och grund är definitivt ingen dum idé. Säger en takläggare att taket i fråga kommer att behöva bytas inom några år – ja, då kan man också börja avsätta pengar för det stundande projektet; detta ställt mot ett akut ingrepp som kostar betydligt mer pengar.

Dock så skulle vi här även vilja addera ett väldigt bortglömt område på ett hus och detta i form av de rör- och ledningar som löper på insidan av huskroppen och som vid skada kan medföra höga kostnader i form av dyra vattenskador. Med jämna mellanrum bör man se till att stammarna underhålls och här kan vi peka på ett alternativ som kommit upp som ett bra komplement till ett stambyte. Många tänker nämligen direkt då man nämner rör- och ledningar på ett stambyte och att detta är ett extremt plågsamt projekt som både kostar pengar och som tar lång tid.

Där har man rätt – men måste man göra ett stambyte? Nej, det som många väljer idag är att genomföra en så kallad relining och det innebär att man reparerar de befintliga stammarna snarare än att helt byta ut dem. På köpet i en relining så slipper man bryta upp golv, man slipper se sitt badrum demoleras och man slipper – framförallt – lägga stora pengar på att renovera detta efteråt. En relining innebär att man med hjälp av elastisk, härdad plast bygger nya rör inuti de gamla och metoden ha visat sig fungera extremt bra.

Relining är ett bra komplement

Dock - två saker om reling som kan vara värt att veta: 1) det är ett jobb som kräver precision och kunskap och vi kan därför inte nog poängtera att valet av företag måste ske med stor omsorg. Ta referenser och undersök innan du anlitar. 2) metoden är relativt ny och även om forskningen visar goda resultat – sedan tjugo år tillbaka i tiden – så ska man se en relining som ett bra komplement och inte som ett fullgott alternativ till ett stambyte. Förr eller senare så måste ett sådant ske – men med en relining så får man åtminstone tjugo år extra.

Allmänt om arkitekter och arkitektur

13 mar 2017

Arkitektur är allt byggande och formande, utfört av människor i den fysiska miljön. Arkitektur står för läran om formgivning och vanligtvis går första tanken till byggnader. Inom arkitekturens ramar finns också landskap, städer, interiörer, möbler och enskilda objekt. En arkitekt ska alltid jobba efter att hitta balansen mellan skönhet, hållbarhet och funktion. Arkitektur handlar om estetisk organisation av praktisk verklighet.

I flera hundra år har har arkitektur förknippats med konsten att bygga enskilda byggnader eller byggnadsverk, i första hand ovanför jord och inte under marken. Det finns flera olika typer av arkitekt, en av dessa är den som ritar byggnader, där får vi in skönheten, hållbarheten och funktionen. De finns även de som är inredningsarkitekter, de jobbar för att utforma insidan av byggnadens interiör, enkelt sagt designen för inredning och möblering.  

De arkitekter som dyker upp direkt i huvudet när vi pratar om arkitekter är de som planerar och gestaltar byggnader. Den arkitekt som planerar byggnader har en akademisk examen i arkitektur, men andra typer av arkitekter har en akademisk examen i något av följande: landskaps- eller inredningsarkitektur eller fysisk planering.

Arkitekten jobbar med att planera byggnader och byggda miljöer. Målet är alltid att försöka få byggnaden att passa in i den omgivning den ska byggas i, där måste de bland annat ha i åtanke att byggnaden ska fungera både konstnärligt och funktionell. En byggnad ska alltså både fungera konstnärligt och funktionellt, men måste även ha en fungerande planlösning som gör att funktionen uppfylls. För att kunna klara målet så måste arkitekten förstå hur uppbyggnaden sker, dess konstruktion och anknytningen till läget där bygget ska genomföras. Arkitekten måste även veta hur människorna nyttjar de byggda miljöer och de samband som finns emellan.

För att  kunna bli arkitekt i Sverige så måste man ha en akademisk examen i arkitektur. Utbildningen innehåller kurser där eleverna får lära sig planering, utformning, förvaltning och förnyande av byggnader och bebyggelsemiljö. Endast fyra universitet i Sverige har rätten att examinera en arkitekt. Att komma in på arkitektutbildningen är väldigt svårt då det är flera tusen sökande varje år. Det går att komma in på tre olika sätt;

  1. Gymnasiebetyg. Snittet brukar ligga på 22 poäng. Det är det högsta du kan få och det innebär att du har högsta betyg i samtliga kurser.
  2. Högskoleprovet. Maxpoäng på provet är 2.0 och snittet för att komma in på en arkitektutbildning ligger på 1.9.
  3. Dessutom kan man avlägga ett arkitektprov där man kan knipa åt sig en plats på utbildningen.

Fastighetsägande- en guide

Här kan du läsa det mesta om fastighetsägande och vilka problem och möjlgheter det innebär att vara en fastighetsägare. Vad gör en fastighetsförvaltare? Behöver du en teknisk förvaltare som är ansvarig för allt underhåll? 

Här finns även lite fakta om energiförsörjning.  Kan du utnyttja bergvärme så sparar du mycket pengar på detta upp till 80%. Då slippper du tänka på variationer i oljepriset.

Till sist finner du tips för vad en checklista för fastighetsförvaltning bör innehålla.